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          2017年我國住房租賃行業主要政策及兩大風險分析(圖)
          發布時間:2017-09-29 16:35
          點擊量:
                  (一)政策陸續出臺,彌補租賃公共服務缺失
          近期出臺租賃市場相關重點政策


                  參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國住房租賃產業競爭格局及投資戰略咨詢報告
                  圖表所列示政策的著力點集中于以下幾個方面:一是促進租賃市場健康化發展、二是完善租售同權、三是增加租賃土地與房源供給、四是提供金融支持。

                  伴隨租賃市場的規范化發展,我們預期未來租賃雙方的權利義務會得到充分保障,痛點1與痛點3將得到有效緩解,為租賃市場的發展破除重要障礙。如果以發達國家的房屋租賃市場為前瞻,“租售同權”可以使得出租人的權利得到有效保障,在最為看重的戶口、教育方面,出租人也將獲得“平等”或“近乎平等”的權利。因此未來出租人因房屋為出租房屋所面臨的痛點,將不再那么“痛”。
                  (二)房價上漲收獲資本回報本質是風險投資,不是無風險套利
                  我們在衡量一項投資優劣的時候,除了考慮預期回報外,還要考慮所需承受的風險。我們認為目前房地產買賣市場的風險正在加速累積之中,加之參與者或主動或被動的減少,都將使得痛點的未來不再那么確定。

                  1、市場風險——房價上漲不再是鐵律,高位接盤面臨極大風險

                  過去的20年間,大中型城市的房產價格一直是處于螺旋上漲階段,即使利空導致短期的下跌后,后期的上漲也會很快彌補上前期的下跌。加之對“政府信用背書”的信賴或者誰依賴,導致大部分人群對于房地產市場的認知是只漲不跌。

                  盡管如果綜合外部因素與內部因素,我們難以對未來房價是否持續上漲做出100%準確的判斷,但是考慮到目前的房價收入比、購房杠桿率,大部分區域的房產價格未來上漲空間有限(價差減少),流轉難度增加(有價無市),此時若以高杠桿入市,大概率為高位接盤,必然面臨極大的風險。

                  2、政策風險——政策收緊,擠壓需求

                  本輪的政策收緊以地方政策為主,熱點城市由“限購限貸”進階為“限購、限貸、限售、限價、限商”。導致進入的門檻被提高了,但是給與的支持卻減少了:房價處于高位區間,限購導致滿足購房條件人群減少、首付比例提高、融資渠道減少等等,對于住房需求市場造成“擠出效應”。

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